Por Alberto Arenas Pizarro,
Profesor de Valoración Inmobiliaria, FAU, Universidad de Chile

La necesidad de que nuestro país cuente con una norma que regule la tasación inmobiliaria pareciera innecesaria comentarse. Pero es tanto el atraso que manifiesta nuestra nación, que resulta inevitable tener que plantear una serie de lugares comunes que demuestran lo urgente que es contar con una norma de esta naturaleza.

Chile está inserto en un mundo cruzado por el fenómeno de la globalización, lo que implica independencia de decisiones, pero, al mismo tiempo, la diplomática interdependencia sociopolítica y económica. Nuestro país ha optado por trazar un desarrollo económico en el marco de una política de libre competencia, inserta, a su vez, en un concepto de economía social de mercado, circunstancias válidas también para una buena parte de las actuales economías mundiales.

Por otra parte, ha optado por acordar una serie de tratados de libre comercio como una forma de potenciar su desarrollo.

La permanente necesidad de tener que tomar decisiones de carácter económico-financiero en el área inmobiliaria a nivel del Estado o del particular, en una sociedad de libre mercado, requiere de apoyaturas técnicas que minimicen la incertidumbre de la toma de decisión e intenten la conquista de la certeza de la valoración de lo que esté en juego. La idea es se pueda decidir, entre las distintas opciones de actuación, respecto de cuál es la más conveniente. Estas técnicas son las que se determinan y precisan a través de los principios y enfoques que plantean las normas de tasación internacionales ya existentes.

Lo que falta

Si bien Chile constituye un liderazgo en diversos temas, es en el campo normativo de la tasación donde existe un déficit que afecta a la casi totalidad de las acciones y de las decisiones del mundo inmobiliario, las que se ven resentidas por este hecho. Así, por ejemplo, podemos citar los siguientes aspectos que se ven seriamente afectados y resentidos.

La enseñanza universitaria destinada a formar al tasador, y con ello, el lenguaje profesional del valor a nivel nacional; la construcción del justiprecio en todo el ámbito de la justicia, y con ello, la inseguridad que envuelven las resoluciones de los tribunales en estas materias; la determinación del monto de las indemnizaciones en el proceso expropiatorio, y con ello, no sólo la incertidumbre en la planificación de los anteproyectos por parte del Estado, sino también de la materialización de los proyectos expropiatorios.

Es clave la precisión de los valores tasados como garantías hipotecarias de la banca nacional y, por ende, el análisis de riesgo país en este sentido de que afecta al control de la Superintendencia de bancos e instituciones financieras.

Hay que agregar a esta lista lo siguiente temas, como la precisión de los montos de las primas de seguros frente a siniestralidades de inmuebles privados o públicos, cuya magnitud resulta incierta y, con ello, el análisis de riesgo país que en este sentido afecta a la Superintendencia de Valores y Seguros. También se debe considerar la elaboración de los presupuestos anuales en los ministerios relacionados con el área inmobiliaria, efectuados, las más de las veces, con procedimientos económicos contables de carácter más histórico que derivados de procedimientos valorativos reales y efectivos.

No hay que dejar fuera la elaboración de la planificación física, tanto agrícola como no agrícola, sin disponer de cartografías expresivas del valor del suelo; el desarrollo de un régimen de captación de plusvalías urbanas como política vitalizadora del desarrollo de la ciudad, y la fundamentación del valor en las políticas fiscales de avalúos de inmuebles agrícolas o no agrícolas con lo que se obtendrían los niveles de transparencia que la sociedad requiere.

Por último es clave contemplar la factibilidad de valorar el patrimonio nacional y desarrollar sus potencialidades de gestión, cuyo inicio está aún pendiente, y la eficiencia en la gestión inmobiliaria que no sólo afecta al Estado, sino al empresariado privado de constructoras, corredores de propiedades, empresas inmobiliarias y agentes de inversión.

Fuente: El Mercurio, 21 de septiembre del 2006